一线楼市企稳，二手房成主战场

发布日期：2026-07-18 06:31    点击次数：81

上半年房地产市场整体延续调整态势，但并非全无亮点。各地住房政策进一步落地，需求端持续获得支持。多地降低购房首付比例，房贷利率维持低位，二手房交易税费负担明显下降，这些举措切实减轻了居民的置业压力。同时，保障性住房再贷款工具落地，各地积极推进存量商品房收储改造，部分对冲了商品房投资的下行压力。市场没有出现普涨，但政策托底的效果正在显现。从销售端看，市场总量降幅逐步收窄，但分化特征愈发明显。整体销售面积和销售额虽低于往年同期，但增速呈现企稳迹象。二手房市场修复力度强于新房，一线城市率先实现房价企稳。受益于政策持续发力，一线城市全款购房比例稳步上行，市场信心有所修复。这背后是改善性需求的持续释放，以及部分买家结束了观望、开始入市。供给端依然面临压力。房地产开发投资、新开工面积等核心指标继续下降，房企普遍采取主动控库存、压缩新增供给的策略，聚焦存量项目交付。土地市场同步收缩，长期供需失衡的压力有所缓解。虽然供给收缩短期带来压力，但从市场平衡角度看，这为未来供需关系的修复奠定了基础。市场的K型分化特征十分突出。一线及强二线城市信心率先回暖，二手房成交规模持续超过新房。这些城市依托人口流入和财富效应，成为市场稳定的关键支撑。相比之下，受人口持续流出和库存高企制约，普通二线及三四线城市市场持续走弱。这种分化并非短期现象，而是由人口、产业、库存等基本面差异所决定的。市场正逐步形成新的供求格局。库存去化速度有所加快，房屋库销比高位回落，市场平衡度有所修复。二手房交易占比显著提升，正成为市场交易的主战场。行业风险也在逐步化解，部分问题房企完成债务重组，累计化解了大量债务压力。“保交房”制度持续发挥作用，为市场信心提供了一定支撑。展望未来，房地产市场的核心趋势是从规模扩张转向质量提升、从新房销售转向存量深耕。“好房子”建设成为新的导向，改善性需求持续成为市场主力。市场将从“量升价涨”的简单逻辑，转变为多条量价关系并存的复杂格局。以价换量、局部企稳、整体温和波动，将是更常见的市场特征。行业正从“建房子”向“运营城市”转变，模式重构与品质升级同步推进。整体来看，市场虽然仍处调整期，但风险正在缓释，结构正在优化。一线城市正从底部逐步走稳，二手房市场率先活跃，这为市场逐步走出调整期提供了信心基础。未来，随着政策落地见效、库存逐步消化，房地产市场有望在理性、健康的状态下实现新平衡。